Geschlossene Immobilienfonds: Vorteile und Nachteile

Geschlossene Immobilienfonds legen das Geld Ihrer Anleger in Immobilien an. Zumeist handelt es sich um große und teure Immobilienprojekte, deren Finanzierung über den Fonds auf viele Schultern verteilt wird.

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds wird der Fonds nach Erreichen einer bestimmten Kapitalsumme geschlossen. Dies begründet sich damit, dass diese Fonds in aller Regel zur Finanzierung einzelner Großprojekte aufgelegt werden.

Die Rendite des geschlossenen Immobilienfonds setzt sich im Laufe seiner (ebenfalls meist begrenzten) Laufzeit aus Mieteinnahmen, Verkaufserlösen und manchmal Steuereffekten zusammen. Lesen Sie hier, ob die Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds für Sie Sinn machen könnte und worauf Sie beim Kauf der Anteile achten sollten.

Grundlegendes

• Ein geschlossener Immobilienfonds wirbt eine vorher festgelegte Summe an Kapital ein und wird dann geschlossen. Nach einer festgelegten Laufzeit soll das Fondsvermögen dann wieder verkauft und der Fonds aufgelöst werden. Dazwischen sollen möglichst hohe und sichere (Sachwertinvestition) Renditen erwirtschaftet werden.
• Oft enthält ein geschlossener Immobilienfonds nur eine einzige Immobilie. Das ist zwar überschaubarer, bietet aber nicht die Möglichkeit der Risikostreuung über mehrere Immobilien.
• Geschlossene Immobilienfonds können sechs bis über zehn Prozent Rendite im Jahr abwerfen - das galt zumindest für die Vergangenheit. USA und Hollandfonds brachten Anfang der 2000er die höchsten Renditen.
• Einige Fonds boten in der Vergangenheit zusätzlich steuerliche Verlustzuweisungen an. Dies wird in Zukunft aber durch die aktuelle Gesetzgebung erschwert werden.
• Hauptkriterien bei der Fondswahl sind die jährlich erwirtschafteten Mieterträge und der Verkaufserlös am Ende der Laufzeit. Beides zusammen ergibt nach Abzug der jeweils zu zahlenden Steuern die Nettorendite des Fonds.
• Selten- und im Gegensatz zur normalerweise angebotenen Beteiligungsform der Kommanditgesellschaft wird die Beteiligung in Form der Teilnahme an einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts angeboten. Hier ist Vorsicht geboten, da dann eventuell auch mit dem Privatvermögen gehaftet wird.
• Ihr eingesetztes Kapital ist in einem geschlossenen Immobilienfonds langfristig gebunden. Ein Ausstieg vor Ende der Laufzeit des Fonds ist schwierig bis unmöglich.

Typischer Ablauf der Investition

1. Die Kommanditgesellschaft, an der sich der Anleger beteiligt, erwirbt eine oder mehrere Immobilien, vermietet sie und strebt eine Veräußerung nach der Laufzeit des Fonds an.
2. Finanzierung erfolgt teilweise durch Eigenkapital (Kommanditkapital) und teilweise durch Fremdkapital (Bankdarlehen) Fondsobjekte und Finanzierung stehen von vornherein fest.
3. Mieteinnahmen dienen zur Abdeckung der laufenden Kosten, Zins- und Tilgungsleistungen.
4. Einnahmeüberschüsse dienen zur Zahlung der laufenden Ausschüttungen.

Typische Akteure eines geschlossenen Immobilienfonds

• Anleger
  Der Anleger beteiligt sich als beschränkt haftender Kommanditist an der Kommanditgesellschaft. Über die Beschlussfassung im Rahmen von Gesellschafterversammlungen ist der Anleger direkt an den Entscheidungsprozessen beteiligt. Zur Interessenvertretung der Anleger kann von der Gesellschafterversammlung ein Beirat gewählt werden.
• Die Treuhandgesellschaft
  Die Treuhandgesellschaft, meist in Eigentum des Emissionshauses, übernimmt die Verwaltung der Kommanditeinlagen, Interessenvertretung der Anlegerinnen und Anleger und steht in der Informationspflicht gegenüber allen am Fonds beteiligten Personenkreisen. Über einen Treuhandvertrag sind die Pflichten der Treuhandgesellschaft festgelegt. Die Treuhänderin übernimmt eine Kontrollfunktion und bildet gleichzeitig die Kommunikationsschnittstelle zwischen dem Anlegerkreis, der Geschäftsführung und der Kommanditgesellschaft.
• Die Kommanditgesellschaft
  Die Geschäftsführung und Vertretung der Kommanditgesellschaft erfolgt durch die persönlich haftende Gesellschafterin der Kommanditgesellschaft, die Komplementärin. Die Kommanditgesellschaft ist wirtschaftliche Eigentümerin der Immobilien. In ihren Verantwortungsbereich fällt somit die Verwaltung der Immobilien, die Einziehung der Mieten, Instandhaltung der Objekte sowie das Entrichten von Zins- und Tilgungsleistungen.
• Die Immobilienverwaltungsgesellschaft
  Die Immobilienverwaltungsgesellschaft ist für die Betreuung der Immobilie vor Ort in administrativer, finanzieller, kaufmännischer und technischer Hinsicht zuständig. Ihr kommt damit eine wichtige Funktion in dem Gesamtkonzept zu. Ein professionelles Immobilienmanagement, das auf Mieterwünsche schnell, flexibel und unbürokratisch eingeht, die Nebenkosten der Mieter - und die des Fonds - durch straffes Kostenmanagement möglichst klein hält, trägt wesentlich zu einer langfristigen Mieterbindung und damit Absicherung der Einnahmen des Fonds bei.
• Die Mieter
  Die Mietzahlungen stellen die Einnahmen des Fonds dar. Eine geschickte Objektzusammensetzung hinsichtlich der Restlaufzeiten der einzelnen Mietverträge und der Zeitpunkte, zu denen die Mietverträge ablaufen, ist eine sinnvolle Maßnahme für eine Risikostreuung bei gleichzeitiger Wahrung der Chance, an positiven Marktentwicklungen zu partizipieren.
• Die Bank
  Ein Teil der Investitionssumme wird in der Regel langfristig über eine Bank gegen Eintragung einer Hypothek finanziert. Tilgung und Zinszahlungen erfolgen aus den Einnahmen der Gesellschaft. Ein bei Veräußerung der Immobilien eventuell noch bestehender Restbetrag wird aus dem Verkaufserlös gezahlt.
• Das Emissionshaus
  Das Emissionshaus erstellt das Gesamtkonzept der Investition und initiiert die Auflage des Fonds. Es wählt die Vertragspartner aus und führt diese zusammen. Eine genaue Kenntnis der Immobilienmärkte und der Marktteilnehmer ist dazu unbedingte Voraussetzung.

Geschlossene Immobilienfonds Chancen

Die Chancen eines geschlossenen Immobilienfonds:

• Ein geschlossener Immobilienfonds investiert in Gebäude, Sie partizipieren also an einer Sachwertinvestition.
• Immobilien zeichnen sich in der Regel durch Wertbeständigkeit aus.
• In der Vergangenheit sind bei zahlreichen Fonds hohe Renditen erwirtschaftet worden.
• Auswahl und Betreuung der Immobilien werden in der Regel von Profis vorgenommen.
• Sie brauchen sich nicht um die Verwaltung der Immobilie(n) zu kümmern.
• Eventuell Risikostreuung durch mehrere Gebäude und Standorte.
• Teilnahme an der Wertentwicklung nationaler und internationaler Immobilien.
• Gesetzliche Anlegerschutzbestimmungen sorgen in vielerlei Hinsicht für Sicherheit (natürlich nicht bei allen erdenklichen Szenarien).
• Eventuell Steuervorteile.

Geschlossene Immobilienfonds Risiken

Risiken eines geschlossenen Immobilienfonds:

• Die regionalen Immobilienmärkte können sich negativ entwickeln.
• Eventuell besteht ein Währungsrisiko.
• Zinsänderungen können die Unterhaltskosten steigen lassen.
• Vermietungsrisiko (je geringer, je mehr "gute" Mieter vorhanden sind)
• Verzögerungen beim Verkauf der Immobilien
• Kann der Fonds das gesamte Kapital einwerben - besteht eine Platzierungsgarantie?
• Keine Fungibilität (Verkaufsmöglichkeit) des eigenen Anteils während der Laufzeit des Fonds
• Risiken bei der Gebäudeunterhaltung (Schäden, verseuchte Böden etc.)
• Rechtliche Risiken bei der Konstruktion des Fonds (Umstrukturierungen können zu Verlusten bzw. Ausfall von Steuervergünstigungen führen).
• Letztlich bleibt das Risiko des Totalverlustes der Einlage.

Fazit: Sinnvoll oder nicht?

Ein geschlossener Immobilienfonds kann am Ende der Laufzeit eine sehr gute Rendite aufweisen. Dazu muss das Projekt aber besonders gut laufen. Denn mit Ihrer Einlage finanzieren Sie auf jeden Fall den Vermittler, das Emissionshaus und viele weitere Parteien, die an dem Immobilienfonds beteiligt sind. Ein deutlich geschrumpfter Teil Ihrer Geldeinlage fließt dann in die Immobilie, die im Laufe der Jahre durch überdurchschnittliche Rendite all diese Kosten plus einem Gewinn wieder hereinholen muss.

Ein geschlossener Immobilienfonds ist keine Investition für den normalen Kleinanleger. Sie sollten über ein profundes Wissen in den Bereichen Recht, Geldanlage und Steuern verfügen. Wenn Sie aber im Rahmen der Streuung Ihrer Geldanlage noch einige Prozent Ihrer Gesamtanlage in einen geschlossenen Immobilienfonds anlegen möchten, kann dies eine sinnvolle Anlage sein.

Warum sollte ich die Entscheidung über die Anlage nicht einfach meinem Anlageberater oder Steuerberater überlassen? Ganz einfach: Vermittler erhalten in der Regel hohe Provisionen, wenn ihre Klienten in geschlossenen Immobilienfonds zeichnen. Diese Vergütung kann den Blick für eine objektive Beratung trüben. Wäre nur menschlich.