Geldanlage Immobilien - Pro und Contra

Sinnvoller Baustein einer weise zusammengestellten Geldanlage ist auch heute noch die Immobilie. Das Betongold darf gerne auch als Naturprodukt in Form von Bauland, Ackerland oder Wald ausgestaltet sein. Aber wie bei jeder Geldanlage lauern Risiken und ein geeignetes Objekt zu finden, ist gar nicht so einfach. 

Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, inwiefern eine Immobilie eine gute Geldanlage ist, worauf Sie bei der Wahl der Immobilie achten sollten, sprechen über Vor- und Nachteile und zeigen Ihnen, wie Sie auch mit wenig Geld in den Immobilienmarkt investieren können. 

1. Welche Investitionsmöglichkeiten in Immobilien gibt es?

1.1. Immobilie erwerben

Die klassische Form der Geldanlage in Immobilien ist die selbst genutzte Immobilie. Hierbei wird ein Objekt entweder selbst gebaut oder gekauft und anschließend vom Besitzer selbst bewohnt. Diese Art der Kapitalanlage wird besonders häufig als Altersvorsorge genutzt. Die zu erwartenden Kosten für den Bau Ihrer Wohnimmobilie können Sie mit unserem Hauskostenrechner berechnen. 

Darüber hinaus kann man die eigene Immobilie jedoch auch vermieten. Damit eröffnet man sich die Möglichkeit auf ein passives Zusatzeinkommen, hat jedoch auch einen erhöhten Aufwand. Als zu vermietendes Objekt bietet sich ein Zinshaus bzw. Mehrfamilienhaus an, oder aber eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus. Gewerbeimmobilien können hohe Renditen bringen, sind jedoch auch mit einem erhöhten Risiko verbunden, da die Nachfrage nach ihnen stark von Markttrends abhängt. 

Wie ein Immobilienkauf genau abläuft und wie lange der Prozess dauert, erfahren Sie in diesem Artikel. 

In beiden oben beschriebenen Fällen wird eine komplette Immobilie erworben. Dafür ist natürlich ein hohes Eigenkapital notwendig, dies steht jedoch nicht jeder Privatperson zur Verfügung. Es gibt jedoch noch weitere Möglichkeiten, sein Geld in Immobilien zu investieren, sodass auch Personen mit wenig Geld bzw. ohne großes Eigenkapital vom Immobilienmarkt profitieren können. 

1.2. Alternative Anlageformen

Als Privatperson mit weniger Geld oder ohne großes Eigenkapital gibt es folgende weitere Möglichkeiten, sein Geld in Immobilien anzulegen:

• Immobilienfonds kaufen: Mit der Investition in Immobilienfonds kaufen Sie Anteile an einer oder mehrere Immobilien. Die Fondsbetreiber investieren nämlich das gebündelte Kapital mehrerer Anlieger in Immobilienprojekte. Als Anleger erzielen Sie durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen beim Verkauf Gewinne. 
• Crowdinvesting für Immobilien: Diese Anlageform wird über Crowdinvesting-Plattformen organisiert. Wie der Name schon verrät, können Anleger hier meist schon mit geringen Beiträgen in Immobilienprojekte investieren, die Unternehmen auf den Plattformen im Internet vorstellen. Geht das Projekt und dessen Finanzierung schief, werden Sie als Crowd-Anleger jedoch meist nachrangig behandelt, wenn es um Entschädigungen geht.
• Grundstück erwerben: Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ein "Grundstück mit Fantasie" zu erwerben. Sie können hier z. B. ein Grundstück wählen, das gute Chancen hat, zukünftig in den Bebauungsplan aufgenommen zu werden oder bei dem Sie denken, dass es in Zukunft zunehmend attraktiv zum Bauen sein wird. 

2. Was macht eine gute Immobilie aus?

Wer eine Immobilie sucht, sollte sich zunächst auf Immobilienportalen zur Orientierung umsehen und sich gleichzeitig bei Freunden, Bekannten oder auch der eigenen Bank nach interessanten Objekten umhören. 

Ein gutes Objekt zeichnet sich dadurch aus, dass es sowohl Sicherheit gibt, als auch eine gute Rendite verspricht. Folgende Kriterien gilt es hierfür zu beachten:

• Standort/Lage der Immobilie: Am besten ist es, einen Standort zu wählen, der aktuell noch nicht zu den begehrtesten Orten zählt, aber in Zukunft attraktiver werden könnte. Denn die hohen Kaufpreise in den städtischen Boom-Regionen machen eine gute Rendite schwieriger, gleiches gilt für abgehängte ländliche Räume mit Bevölkerungsschwund. Besonders Randgebiete von attraktiven Wohnlagen mit guter Infrastruktur eröffnen Chancen auf Gewinne. 
• (Bau)Substanz der Immobilie: Prüfen Sie Bauweise, Baujahr, Ausstattung und eventuelle Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie. Einblicke in die Bauweise erhalten Sie z. B. über Baupläne und Grundrisse. Notwendige Investitionen in Modernisierungen können Ihre Rendite nämlich erheblich schmälern. Es empfiehlt sich das Heranziehen eines Immobiliensachverständigen. 
• Energieeffizienz prüfen: Ist mit hohen Kosten für das Austauschen der Heizung oder verbesserter Dämmung zu rechnen? Wie hoch sind die Kosten für die Wärmeerzeugung?
• Aktuelle Vermietung: Wird das Objekt aktuell vermietet, sollten Sie sich die Mietverträge, Mietverhältnisse und die hinterlegte Kaution genau anschauen. Wie hat sich die Höhe der Miete entwickelt? Wurden die Mieten immer rechtzeitig gezahlt? 
• Kaufnebenkosten kalkulieren: Zu diesen zählen Makler- und Notarkosten, aber auch Grundbuchkosten und Grunderwerbssteuer. 
• Steuern: Der Immobilienerwerb ist sowohl mit Kosten als auch mit Entlastungen verbunden. Am besten lassen Sie sich dies individuell für Ihr Objekt von Ihrem Steuerberater kalkulieren. 

Auch die zu erwartende Rendite spielt natürlich eine Rolle bei der Bewertung einer Immobilie. Typischerweise wird mit einer Rendite von 4-5% gerechnet. Aufgrund des hohen Kaufpreises in begehrten Städten und des teils geringen Interesses in ländlichen Regionen ist es heutzutage aber gar nicht mehr so leicht, eine gute Rendite zu erzielen. 

Ihre Rendite können Sie mit unserem Renditerechner berechnen. 

3. Vorteile der Geldanlage in Immobilien

Ist eine Immobilie eine gute Geldanlage? Vieles spricht dafür: 

3.1. Günstige Bauzinsen

Von 2011 bis Anfang 2022 waren die Bauzinsen sehr gering. Mittlerweile ist Baugeld wieder etwas teurer geworden. Die aktuellen Bauzinsen von durchschnittlich etwas mehr als 4% sind historisch gesehen jedoch immer noch ziemlich gut. Weitere Argumente finden Sie im Artikel "Eigenheim finanzieren".

Rechnen Sie selbst: 

Prüfen Sie zunächst die aktuelle Zinslage. Tragen Sie diesen Wert in den Baufinanzierungsrechner ein. Wenn Sie mögen, vergleichen Sie als drittes mit unserem Renditerechner.

3.2. Inflationärer Schutz

Immobilien gewähren als Sachwert noch stärker als Aktien einen gewissen Schutz vor Inflation und vermitteln dadurch ein Gefühl von Sicherheit. Mietpreise steigen nämlich in der Regel mit der Inflation und auch die Immobilie als Kapitalanlage an sich ist meist wenig von der Inflation betroffen.

Immobilien drängen sich von daher als Ergänzung eines monetären Portfolios geradezu auf. Auch wen es in einigen Städten wie München oder Berlin deutliche Überbewertungen gibt, ist eine Immobilienblase aktuell wohl nicht in Sicht.

3.3. Steigende Preise in Citylagen

Steigende Tendenz für Immobilienpreise sehen viele zukünftig in Stadt- und Stadtrandlagen mit attraktiver Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Ärztedichte, Kindergartenbetreuung, Freizeitmöglichkeiten inkl. Natur). Wertsteigerungen sind hier realistisch.

Dörfliche und strukturschwache Regionen haben hingegen jetzt schon mit sinkenden Einwohnerzahlen und dadurch hervorgerufenen Wertverlust zu kämpfen. Dies gilt besonders für viele ländliche Regionen im Osten Deutschlands. 

3.4. Am Ende finanziell besser dastehen als der Mieter

Wenn der Kaufpreis der vermieteten Immobilie über die Jahre konstant bleibt oder sogar steigt, erfreut sich der Immobilienkäufer am Ende eines deutlich höheren Vermögens als der Mieter.

Zudem kommt neben einer eventuellen rechnerischen Überlegenheit ein qualitativer Vorteil hinzu: Ein Käufer muss sparen, wird durch den Hypothekenkredit gezwungen. Ein Mieter, der seine Habe in Festgeld anlegt, findet sich stets der Versuchung unterzogen, doch lieber etwas mehr Geld für den nächsten Urlaub, das größere Auto, den teuren Anzug etc. auszugeben, statt den Euro im Sparsäckel zu belassen. Wohnungen und Häuser im Portfolio schnüren diesen Sack zu!

Als Immobilienbesitzer profitieren Sie zudem von Steuervorteilen. Durch den Abzug von Werbungskosten für Renovierungen oder Kreditzinsen lassen sich nämlich Steuerersparnisse realisieren. Zudem weist man bei anderen Kreditvorhaben aus Sicht der Banken eine bessere Bonität auf.

3.5. Staatliche Förderung

Die Zubrote des Staates zum Immobilienkauf sind ein weiterer Pluspunkt bei der Geldanlage in eine Immobilie. Sind Sie Riester förderberechtigt? Wenn Ihre Bank dann noch die Integration einer Riesterförderung anbietet, sollten Sie diese auch nutzen. Finanztest empfiehlt zurzeit die Riesterkombikredite einiger Bausparkassen. Allerdings sollte Ihr riestergeförderter Kreditvertrag keinen (oder fast keinen) höheren Effektivzins aufweisen als das Pendant ohne Riester-Beteiligung. 

Siehe auch: Denkmalgeschützte Immobilie – Vor- und Nachteile

4. Nachteile einer Geldanlage in Immobilien

Immobilie ist nicht gleich Immobilie.  Es kommt immer darauf an, ein lohnendes Objekt zu finden. Im Falle eines Renditeobjektes gilt es, die Frage zu beantworten: Lohnt die Miete pro Quadratmeter noch, auch wenn Verwaltung und Nebenkosten davon abgezogen werden? 

4.1. Hohe Kaufnebenkosten

Neben dem hohen Kapitalaufwand für den Kauf ist sowohl für selbstnutzende Immobilienkäufer als auch für Vermieter wichtig: Der Kauf einer Immobilie kostet am Anfang 10 bis 15 Prozent an Nebenkosten. Soll die Immobilie schnell wieder verkauft werden bzw. machen äußere Umstände (Scheidung, Umzug durch Jobwechsel) dies notwendig, können durch einen daraus resultierenden Notverkauf hohe Verluste entstehen.

4.2. Lange Bindungsfrist, wenig Streuung

Der psychologische Vorteil des Sparzwanges hat - wie jedes Ding auf Erden - zwei Seiten. Das Kapital ist in einer Immobilie langfristig gebunden und kann nicht schnell umgeschichtet werden. Da viele Wohnungs- und Hauskäufer ihr gesamtes Sparvermögen in die Immobilie stecken, bleibt kein Spielraum mehr für eine risikominimierende Streuung des eigenen Sparkapitals. Man spricht von einem Klumpenrisiko. 

Zudem kann es auch zu einer Verzögerung des Verkaufes kommen, selbst wenn der Immobilienmarkt vor Ort an sich boomend ist. Die jeweilige Immobilie mag Nachteile haben, die sie schwerer verkäuflich macht. Hier braucht der Verkäufer dann einen langen Atem, wenn er nicht mit Preisabschlag losschlagen möchte. Die Flexibilität ist stark eingeschränkt. 

4.3. Hoher Verwaltungsaufwand

Als Immobilienbesitzer muss man sich entweder selbst um Dinge wie Reparaturen, Kontakt mit den Mietern, Modernisierungen usw. kümmern oder einen professionellen Dienstleister beauftragen. Bei letzterer Option steigen natürlich die Nebenkosten. 

4.4. Punktuelle Preisblase bei Immobilien

Der Kauf einer Immobilie lohnt besonders dann, wenn Spielraum für eine Preisentwicklung nach oben besteht. In einigen Lagen Deutschlands werden momentan aber Preise für Immobilien gefordert, die in Zukunft vermutlich nur einen Weg kennen: nach unten. Besonders in Städten wie Berlin, Hamburg und München finden sich heutzutage einige überbewertete Objekte. 

5. FAQ - Wichtige Fragen zum Thema Geldanlage Immobilien 

6. Fazit - Wann lohnt sich die Investition in Immobilien? 

Die Geldanlage in Immobilien eignet sich vor allem für Menschen mit hoher Arbeitsplatzsicherheit und einem gewissen Eigenkapital. Über alternative Investitionsformen wie Immobilienfonds lässt sich jedoch auch schon mit einem geringeren Vermögen in Immobilien investieren.

So oder so sollte die Immobilie genau nach den in diesem Artikel genannten Kriterien geprüft werden. Besonders die Zukunftsfähigkeit, also die positive Entwicklung des Standorts, ist hierbei entscheidend für eine gute Investition. Die kluge Auswahl des richtigen Kaufobjektes ist von eminenter Wichtigkeit für die langfristige Rentabilität der Anlage.

Die Immobilie als Anlageobjekt gilt als sehr sicher und Wertsteigerungen sind je nach Lage möglich, die Investitionsform ist jedoch auch mit einem hohen Aufwand verbunden. Im Falle einer größeren Investition in eine Immobilie sollten Sie außerdem darauf achten, Ihr Portfolio mit weiteren Bausteinen wie Festgeld oder Aktien zu diversifizieren, um ein Klumpenrisiko zu vermeiden. 

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