Nebenkosten bei der Miete: Was ist in den Nebenkosten enthalten? Wie spare ich?
Jedes Jahr sorgen viele Nebenkostenabrechnungen hierzulande für Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern von Wohnungen und Häusern. Nur in den seltensten Fällen stecken dahinter Betrugsabsichten. In den meisten Fällen wurde die Abrechnung vom Vermieter aufgrund mangelnder Kenntnisse falsch gestaltet oder vom Mieter einfach nicht verstanden. Genau deshalb ist es für beide Seiten wichtig zu wissen, welche Positionen tatsächlich in die Abrechnung der Nebenkosten gehören und wie dabei in den Folgejahren eventuell Einsparungen vorgenommen werden können.
Unter Nebenkosten werden alle finanziellen Belastungen verstanden, die zusätzlich zur eigentlichen Miete, der sogenannten Kaltmiete, entstehen. Die Höhe der Nebenkosten beträgt an vielen Orten schon über 3 Euro pro Quadratmeter (Stand April 2022), dennoch hat sie der Mieter zumindest zum Teil selbst in der Hand.
Wir zeigen auf, ► was in den Nebenkoste bei der Miete enthalten sein darf, ► wie diese umgelegt werden, ► was pauschale Nebenkosten sind und ► wie man als Mieter ohne große Komforteinbußen Nebenkosten sparen kann.
1. Was umfassen Nebenkosten, die vom Mieter zu zahlen sind?
Nebenkosten – was darf rein? Welche Kostenarten auf der Betriebskostenabrechnung enthalten sein müssen, ist ebenfalls in der Betriebskostenverordnung geregelt und darf nicht vom Vermieter selbst festgelegt werden. Folgende Kosten können dabei abgerechnet werden:
- Kosten für das Heizen der Räume, für die Warmwasseraufbereitung und für verbundene Heizungs- und Warmwasser-Versorgungsanlagen
- Grundsteuer
Laufende öffentliche Abgaben für das Grundstück, auch "öffentliche Lasten des Grundstücks" genannt. - Wasserkosten
Das Wassergeld, Kosten der Wasseruhr und andere Kosten der Zurverfügungstellung von Wasser - Abwasserkosten
Für die Nutzung der öffentlichen Kanalisation und Kosten der Entwässerung (Entwässerungsanlage für Regenwasser) - Abfallbeseitigung
Die Kosten der Müllabfuhr - Sach- und Haftpflichtversicherung für die Immobilie
- Kosten des Winterdienstes
- Aufzugskosten
Der Fahrstuhl braucht Betriebsstrom, Wartung, Überwachung, Reinigung und regelmäßige Überprüfung der Betriebssicherheit - Kosten der Straßenreinigung
Dies können auch Kosten der Stadt oder örtlichen Kommune sein, die dem Vermieter in Rechnung gestellt wurden. - Gebäudereinigung
Kosten der Putzhilfe für die Gemeinschaftsräume (Keller, Flure, Treppenaufgänge), Ungezieferbekämpfung, aber nur die laufenden Kosten, z. B. für Insektenspray - Kosten der Gartenpflege
Regelmäßige Kosten für die Instandhaltung des Gartens und eventueller gemeinschaftlicher Spielflächen, auch Erneuerung von Pflanzen - Stromkosten für die Beleuchtung des Hauses
- Schornsteinreinigung
Kehrgebühren und Immisionsmessung - Hauswart
Lohnkosten für den Hausmeister bzw. den Dienstleister für die Hausmeistertätigkeiten. - Kosten der Gemeinschaftsantenne
Die zugehörigen Betriebs- und Wartungskosten, Kosten für eine private Verteileranlage für Breitbandkabelnetz (z. B. Gebühren an eine Telekom-, Kabel- oder Glasfaser-Gesellschaft, wenn der Mieter nicht direkt mit diesen einen Vertrag abgeschlossen hat) - Kosten für eine eventuelle gemeinschaftliche Wascheinrichtung
Dies können Kosten einer Waschküche mit Gemeinschaftswaschmaschine und Trockner sein, z. B. für Strom, Wartung, Reinigung solcher Einrichtungen - Sonstige Nebenkosten, die regelmäßig entstehen und die im Mietvertrag festgelegt wurden: Dazu zählt zum Beispiel die Wartung einer Blitzschutzanlage, Wartung von Feuerlöschern, Kosten einer Videoüberwachung oder Reinigungsarbeiten an der Fassade. Sogar die Kosten für eine Sauna oder ein hauseigenes Schwimmbad sind umlagefähig, wenn das im Mietvertrag so festgehalten ist. Diese "sonstigen Nebenkosten" dürfen jedoch nicht pauschal angeführt, sondern müssen ebenfalls einzeln aufgelistet werden.
1.1. Rechner Nebenkosten Miete
| Ihr Miet-Nebenkostenrechner |
Welchen Anteil an der Gesamtmiete nehmen Ihre Nebenkosten ein?
Beispiel: Ihre Kaltmiete beträgt 1.000 €. Die Nebenkosten betragen 250 €. Dann wäre Ihr Nebenkostenanteil 25 %.
Hier die bisherigen Antworten anschauen ⇓
Die bisherigen Stimmen:
| über 30 % | 7 Stimmen |
| 15 – 20 % | 6 Stimmen |
| 20 – 25 % | 6 Stimmen |
| 25 – 30 % | 3 Stimmen |
| Unter 10 % | 2 Stimmen |
| 10 – 15 % | 1 Stimme |
2. Was ist die Nebenkostenabrechnung?
Mit Nebenkosten werden alle Kosten einer Wohnung zusammengefasst, die neben der Kaltmiete anfallen. Die deutsche Betriebskostenverordnung verpflichtet Vermieter hierzulande dazu:
Einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zu übermitteln.
Diese Abrechnung ist an bestimmte Formvorschriften gebunden und muss dabei die folgenden Angaben enthalten:
- Den genauen Zeitraum, auf den sich die Abrechnung bezieht.
- Die Zusammensetzung der Gesamtkosten aus den einzelnen Kostenarten.
- Die Kosten, die pro Kostenart für den einzelnen Mieter entstehen.
- Die Vorauszahlungen, die der Mieter bereits geleistet hat und die Restschuld, die sich daraus noch ergibt. In manchen Fällen ergibt sich bei der Abrechnung auch ein Guthaben. In diesem Fall wird das entsprechende Guthaben ausgewiesen und darauf aufmerksam gemacht, ob es einbehalten oder rücküberwiesen wird.
- Den Nebenkosten-Umlageschlüssel inklusive entsprechender Erläuterung. Die Art des Umlageschlüssels wird im Mietvertrag geregelt.
2.1. Wie werden Nebenkosten umgelegt? Der Umlageschlüssel
Es gibt die Möglichkeit, die Nebenkosten nach
- Wohnfläche,
- Verbrauch,
- Wohneinheit oder
- Personenzahl
abzurechnen.
Beispiel Umrechnung der Gebäudeversicherung mit dem Verteilerschlüssel "Wohneinheit": Wenn es im Haus zehn Wohneinheiten gibt und die Gebäudeversicherung 3.000 € pro Jahr kostet, muss jede Mietspartei ein Zehntel der Kosten, 300 € pro Jahr oder 25 € im Monat, bezahlen.
Nebenkosten oder Betriebskosten?
Nebenkosten einer vermieteten Immobilie sind alle Kosten, die dem Eigentümer der Immobilie durch Instandhaltung, Reparatur und Verwaltung des Gebäudes entstehen. Dazu zählen auch Gebühren, Steuern, Versicherungsbeiträge, der Lohn für den Hausmeister oder die Kosten für die Wartung der Heizung.
Einen Teil dieser Kosten darf der Vermieter auf seine Mieter umlegen und sind dann von diesem zu tragen. In §556 BGB ist geregelt, welche dieser Kosten der Vermieter weiter geben darf. Diese werden dann „umlagefähige Nebenkosten“ oder einfacher „Betriebskosten“ genannt. Die „zweite Miete“ besteht also (nur) aus den Betriebskosten. Reparaturen von Heizung und Co., als Beispiel, sind zwar Nebenkosten des VERMIETERS, dürfen aber nicht auf die MIETER umgelegt werden, sind also keine Betriebskosten.
2.2. Ausnahme: Kosten für die Heizung und Warmwassererwärmung
Anders als die übrigen Betriebskosten dürfen Heizkosten nicht pauschal vom Vermieter abgerechnet werden. Diese müssen stattdessen zu mindestens 50 % und höchstens 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden, der Rest wird meist pauschal nach Wohneinheit oder (in der Regel) nach Anteil der Wohnfläche abgerechnet.
Wie empfinden Sie Ihre Nebenkosten?
3. Nebenkostenabrechnung wann? Abrechnungsfrist und -zeitraum
Bei den meisten Mietverhältnissen werden die Nebenkosten pro Kalenderjahr vom 1. Januar eines Jahres bis zum 31. Dezember abgerechnet. Vermieter haben bis zu zwölf Monate Zeit für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Versäumt der Vermieter diese Frist, verliert er damit auch das Anrecht auf die Einforderung von eventuellen Nachzahlungen.
Das heißt aber nicht, dass die Mieter komplett von den Nebenkosten entbunden sind. Die Vorauszahlungen dürfen dennoch einbehalten werden. Sind diese allerdings höher als der tatsächliche Abrechnungsbetrag, können sie vom Mieter auch dann zurückverlangt werden, wenn die Nebenkostenerstellung vom Vermieter nicht rechtzeitig erstellt wurde.
3.1. Wann müssen Nebenkosten bezahlt werden?
Meist wird mit der Kaltmiete eine monatliche Pauschale für die umlagefähigen Nebenkosten vom Vermieter mit überwiesen. Deren Höhe sollte sich ungefähr an den zu erwartenden durchschnittlichen monatlichen Nebenkosten orientieren und wird im Mietvertrag festgelegt.
Wenn der Vermieter dann die Nebenkostenabrechnung für das Jahr erstellt, stellt er diese Vorauszahlungen den tatsächlichen angefallenen Kosten gegenüber. Sollte zu wenig gezahlt worden sein, wird er die Nachzahlung verlangen und umgekehrt, wenn tatsächlich geringere Kosten als die Abschlagszahlung entstanden sind, das entsprechende Guthaben des Mieters zurück überweisen.
3.2. Anpassung der Abschlagszahlungen
Wenn die bisherigen Abschlagszahlungen im Vergleich zu den tatsächlich entstandenen Kosten deutlich zu niedrig ausgefallen sind, darf der Vermieter "in angemessenen Rahmen" die Höhe der vom Mieter zu zahlenden Abschlagszahlungen anpassen. Deren Höhe muss sich aber an der aktuellen Abrechnung orientieren.
3.3. Nebenkosten prüfen (lassen): die Widerspruchsfrist
Generell haben Mieter ein Jahr lang Zeit, nachdem sie diese erhalten haben, um einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einzulegen. Nach diesem Zeitraum gilt die Abrechnung vom Mieter als akzeptiert.
Fehler sind an der Tagesordnung
Zahlen Sie erst nach, wenn Sie die Abrechnung geprüft haben. Ein genauer Blick lohnt sich jedenfalls. Denn die Nebenkostenabrechnung ist für die Vermieter kein Selbstläufer und Fehler sind an der Tagesordnung. Zu den häufigsten davon gehören beispielsweise, dass der Verteilerschlüssel fehlt oder falsch angewendet wurde, die einzelnen Positionen falsch berechnet wurden oder gar nicht angeführt wurden oder einfach ein falscher Abrechnungszeitraum angewendet wurde.
Wer als Mieter Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hat, kann beim Vermieter fragen und fordern, sich die entsprechenden Originalbelege wie Verträge, Rechnungen oder Kontoauszüge zeigen zu lassen.
Wer Zweifel an der Korrektheit der Nebenkostenabrechnung hat kann diese von einem Anwalt für Mietrecht überprüfen lassen.
4. Was sind pauschale Nebenkosten? Die Nebenkostenpauschale
Um den hohen Verwaltungsaufwand zu umgehen, können sich Mieter und Vermieter auch auf eine Nebenkostenpauschale einigen. Das ist ein monatlich gleichbleibender Betrag, der gemeinsam mit der Miete vom Vermieter eingehoben wird und auch ohne die Zusendung einer Nebenkostenabrechnung gültig ist.
Also entweder Pauschale oder Vorauszahlung der Nebenkosten.
Eine Pauschale muss allerdings ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Für neue Mieter empfiehlt es sich deshalb, den Vertrag auf eine entsprechende Passage abzusuchen, um nicht hinterher von dieser Regelung überrascht zu werden. Denn bei der Pauschale ist es nicht möglich, zu viel bezahlte Beträge zurückzufordern. Gleichzeitig ist es dem Vermieter aber auch nicht möglich, deshalb eine Nachzahlung einzufordern.
5. Welche Kosten dürfen in der Abrechnung nicht enthalten sein?
In manchen Fällen versuchen Vermieter, teils aus Unwissenheit, weitere Kosten in der Nebenkostenabrechnung unterzubringen. Doch wenn die folgenden Positionen in der Abrechnung enthalten sind, sollten Mieter auf alle Fälle Einspruch einlegen:
- Diverse Steuern wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer (nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, denn die darf eingehoben werden) oder die Einkommenssteuer
- Unterschiedliche Instandhaltungskosten beispielsweise für die Sanierung des Badezimmers oder dem Anstrich der Fassade und Reparaturkosten zum Beispiel für die Heizung oder Sanitäranlagen
- Zusätzliche Versicherungen wie eine Hausrats- oder eine Rechtsschutzversicherung
- Die Kosten für die Erstellung einer Satellitenanlage oder einer privaten Verteileranlage (die laufenden Gebühren dafür dürfen allerdings verrechnet werden)
- Kosten, die aufgrund von Leerstand entstehen (wenn einzelne Wohnungen längere Zeit nicht vermietet sind)
- Kosten für die Verwaltung (zum Beispiel der Aufwand für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung)
- Die Kosten für die Prüfung und Wartung der Hauselektrik und von Gasleitungen.
Es lohnt sich also, einen genauen Blick auf die Abrechnung der Nebenkosten zu werfen, weil damit bares Geld gespart werden kann. Die Kontrolle der Abrechnung ist allerdings nicht die einzige Möglichkeit, um die Nebenkosten etwas zu drücken.
6. Bei welchen Nebenkosten gibt es Einsparpotenziale für Mieter?
Vor allem Vermieter von kleineren Anlagen lassen oft mit sich reden, wenn es darum geht, mögliche Kosten einzusparen.
6.1. Aufgaben selbst übernehmen
Wenn sich beispielsweise Mieter dazu bereit erklären, Aufgaben zu übernehmen, die sonst von einem Hauswart oder einem dafür beauftragten Unternehmen erledigt werden, lassen sich sehr einfach Kosten einsparen.
Dazu gehört beispielsweise die Reinigung des Treppenhauses oder das Wechseln von Glühbirnen in den Gängen der Anlage sowie die Pflege von Grünanlagen, die keinem bestimmten Mieter zugeordnet sind. Für diese einfachen Dienste werden oft hohe Beträge von professionellen Unternehmen in Rechnung gestellt, obwohl der Aufwand dafür nur minimal ist. Voraussetzung für die Übernahme ist allerdings, dass sich Mieter des Hauses freiwillig dazu bereit erklären und kein Mieter dadurch gezwungen wird, einzelne Leistungen zu übernehmen.
6.2. Kosten für die Müllabfuhr
Eine weitere Möglichkeit bieten die Kosten für die Müllabfuhr. Hier sollte eine Zeit lang beobachtet werden, ob die vorhandenen Tonnen vor der Abholung regelmäßig gut befüllt sind. Ist das nicht der Fall, kann an den Vermieter die Bitte gerichtet werden, die Anzahl der Tonnen zu reduzieren beziehungsweise auf eine kleinere Tonne umzustellen.
6.3. Die Gemeinschaftsanlage selbst „resetten“
Befindet sich im Haus eine Gemeinschaftsanlage für den Empfang unterschiedlicher TV-Sender, werden die Kosten dafür ebenfalls den Mietern in Rechnung gestellt. Dazu zählt auch die Wartung der Anlage.
In vielen Fällen können Ausfälle aber einfach durch einen Reset (Ein- und Ausschalten) behoben werden. Wird dafür ein Techniker beauftragt, entstehen unnötige Kosten für die Wegzeit. Übernimmt hingegen jemand im Haus den Versuch, die Anlage durch einen Reset wieder in Gang zu bringen, kann das ebenfalls über den gesamten Abrechnungszeitraum zu großen Einsparungen führen.
6.4. Vermieter sind dem Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet
Welchen Anbieter ein Vermieter für die einzelnen Leistungen wählt, kann er grundsätzlich selbst entscheiden. Dennoch ist er dabei dem Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet. Steigen die Nebenkosten einer einzelnen Kostenart um über zehn Prozent im Vergleich zum letzten Abrechnungszeitraum, ist der Vermieter dazu verpflichtet, sich für die gestiegenen Kosten zu rechtfertigen. Das passiert meistens in Form eines Begleitbriefes, der der Abrechnung beigelegt wird.
Beträgt die Steigerung gar 20 Prozent oder mehr, müssen die Kosten dafür genau dargelegt werden. Generell ist ein Vermieter dazu verpflichtet, drei unterschiedliche Angebote einzuholen, bevor er sich für einen bestimmten Versorger entscheidet. Das verpflichtet ihn allerdings nicht dazu, das günstigste Angebot anzunehmen.
6.5. Nebenkosten von der Steuer absetzen
Viele Mieter wissen nicht, dass sie teilweise die Kosten der Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen können. Dazu zählen vor allem die haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerrechnungen. Zu den klassischen Positionen gehören hier beispielsweise die Gartenpflege oder der Winterdienst beziehungsweise die Dachrinnenreinigung oder die Beseitigung von Graffitis an der Fassade.
Grundsätzlich werden 20 Prozent der Arbeitskosten von der Steuer abgezogen. Allerdings gibt es hier Deckelungen, die zu beachten sind. Genaue Auskünfte darüber sind beim Steuerberater erhältlich.
6.6. Heizung- und Warmwasser
Kosten für Heizung und Warmwasser machen oftmals einen Großteil der Nebenkosten aus. Darum wird die Hauptmiete auch häufig "Kaltmiete" genannt und von großen Wohnungsvermittlern wie GCP als Basis für die Wohnungssuche verwendet (siehe Wohnungen bei GCP).
Die Erwärmungskosten werden zu einem Teil pauschal, jedoch zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig berechnet. Welcher Mieter wie viel verbraucht, wird dabei anhand von Wärmezählern ermittelt, die den einzelnen Wohnungen zugeordnet werden können. Richtiges Heizen kann also hier richtig viel Geld sparen.
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